Bewoners worden zelf ontwikkelaar
De Warren ontstond vanuit een even eenvoudig als ambitieus idee: als toekomstige bewoners niet wachten tot een projectontwikkelaar woningen voor hen bouwt, maar zelf opdrachtgever, ontwikkelaar en uiteindelijk beheerder worden. Ze voegden daad bij het woord en De Warren werd de eerste voltooide zelfbouw-wooncoöperatie van Amsterdam. De bewoners ontwikkelden gezamenlijk 36 sociale en middenhuurwoningen op Centrumeiland in IJburg. Deze woningen zijn verdeeld over 5 woongroepen, kleine studio’s, starterswoningen en gezinswoningen. Maar liefst 30 procent van het oppervlak bestaat uit gemeenschappelijke ruimtes. Denk aan een kantoorruimte, een kinderkamer, een klusruimte een muziekstudio en een meditatieruimte. Dat maakt De Warren tot een echte community. Ook op het gebied van duurzaamheid legde De Warren de lat hoog. Zo werd onder meer gekozen voor een houten-hybride draagconstructie, hergebruikte materialen, een groene gevel en een systeem voor opvang en hergebruik van regenwater. Met bijna 200 zonnepanelen en een eigen warmte-koudevoorziening werd het gebouw bovendien energiepositief ontworpen.
Een vernieuwend concept vraagt om financiers die durven
Duurzaam, sociaal én ontwikkeld door de bewoners zelf. Dit vernieuwende karakter maakte de financiering in de beginfase ingewikkeld. Danny Groenewegen, penningmeester van De Warren: “Nederlandse banken waren nog nauwelijks bekend met dit soort wooncoöperaties en waren terughoudend. Daarbij moesten we tegen de gevestigde praktijk in, omdat zo’n constructie niet altijd past binnen de bestaande regels. In Duitsland is ons concept wel bekend en zodoende vonden we de Duitse duurzame GLS Bank bereid om een groot deel te financieren. Dat was een positief signaal naar andere financiers.” De Warren bracht daarom verschillende financieringsbronnen bij elkaar, waaronder de lening bij GLS Bank, subsidies en obligatieleningen van toekomstige bewoners en andere betrokkenen. “De financiering vanuit PDENH maakte de puzzel compleet”, vertelt Danny.
De keuze van PDENH
Sinds 2024 is beheert ROM InWest het PDENH fonds voor de provincie Noord-Holland. Voor die tijd werd het fonds beheerd door StartGreen Capital en KplusV. Rik Hogendoorn van KplusV was ruim drieënhalf jaar als investmentmanager vanuit PDENH betrokken bij De Warren. Rik: “Als je nieuwe concepten lanceert, is financiering vanuit reguliere banken niet altijd makkelijk. PDENH is er om innovatieve, disruptieve initiatieven te ondersteunen die moeilijk volledig financiering uit de private markt kunnen krijgen. Bij De Warren sprak het duurzame karakter van het project aan. Dat De Warren een lening bij een grote Duitse bank had gekregen schiep extra vertrouwen.” De combinatie van innovatie, duurzaamheid en maatschappelijke impact maakte De Warren interessant. “Dit is een van de eerste wooncoöperaties die op deze manier zelf een vastgoedproject heeft neergezet. Ik vind het ontzettend gaaf dat we daar vanuit PDENH vanaf de start een bijdrage aan hebben kunnen leveren.”
Van pionieren naar succesvol aflossen
Ook het financiële model van De Warren blijkt goed te werken. “Het mooie aan vastgoed is dat het altijd inkomsten genereert. Zeker in Amsterdam, waar de vraag naar woningen groot is”, zegt Rik. “Omdat er weinig huurderswisselingen zijn, is het gebouw tot nu toe telkens volledig verhuurd. Dit zorgt voor een constante instroom van inkomsten.” Danny vult aan: “De business case die we van te voren hadden gemaakt – rekening houdend met onderhoud, erfpacht, belastingen, rente en aflossingen – was goed. Het is een stabiel project dat financieel solide is.” De coöperatie voldeed gedurende de looptijd steeds aan zijn betalingsverplichtingen en loste zelfs sneller af dan noodzakelijk. Naast de reguliere betalingen werd jaarlijks extra afgelost en inmiddels is de financiering van PDENH volledig terugbetaald. Rik: “Dit toont aan hoe publieke financiering in een vroege fase kan helpen om innovaties mogelijk te maken waarvoor de reguliere markt nog terughoudend is.”
De Warren als goed voorbeeld
Inmiddels delen de bewoners van De Warren hun kennis over onder meer het opzetten van een wooncoöperatie, de financiering, het duurzaam bouwen en het gezamenlijk ontwikkelen met gelijkgestemden die een soortgelijk initiatief willen opzetten. Danny: “Bij een bouwproject moet je altijd rekening houden met zaken die anders lopen. Zo wilden wij de opgewekte zonne-energie delen in combinatie met een collectieve energieaansluiting. Een groot deel van het stroomgebruik vindt immers plaats in de gemeenschappelijke ruimtes. Maar de netbeheerder vond uiteindelijk toch dat elke woning een eigen aansluiting moest hebben. Dus dat moesten we aanpassen bij de bouw. Van dat soort dingen kunnen anderen weer leren. Inmiddels zijn er alleen al in onze wijk twee nieuwe zelfbouw-wooncoöperaties zo goed als opgeleverd.”
Een goed signaal naar de markt
De Warren bewijst dat het concept werkt en dat maakt de weg voor anderen makkelijker, ook op het gebied van financiering. Rik ziet dat ook gebeuren; Nederlandse banken staan nu meer open voor dit soort wooncoöperaties. “De Warren laat zien dat dit soort projecten echt wel financierbaar zijn. Dat is een goed signaal naar de markt. Én De Warren laat zien dat bewoners zelf complexe projecten kunnen ontwikkelen wanneer ondernemerschap, kennis, samenwerking en passende financiering samenkomen. Je hebt dus niet altijd een grote vastgoedontwikkelaar nodig om zoiets te realiseren.”
De kracht van partners in de vroege fase
Als ROM InWest zijn we trots op deze innovatieve financiering. Vernieuwing begint vaak bij partijen die iets anders durven te doen dan gebruikelijk. Zij hebben echter wel partners nodig die bereid zijn om in die eerste, vroege fase mee te bewegen en hen te ondersteunen met advies en financiering. ROM InWest kan daarbij helpen. Wil je hier meer over weten? Neem gerust contact op met Reynier de Monchy.
